Недвижимость в столице – это немалые деньги. Попробуем разобраться, что выгоднее, аренда или покупка?
Аренда
По подсчетам Министерства регионального развития по состоянию на конец 2018 года в Украине в съемном жилье проживали около 1,4 млн человек. Цифра внушительная, но легко объяснимая. Аренда – наиболее простой способ решения жилищного вопроса. Такой вариант логичнее, если детей нет, доход невысокий или нет уверенности, что в скором времени не придется менять место жительства.
Преимущества:
- нет необходимости тратить сразу большую сумму денег (первоначальный взнос и обязательные платежи);
- большое количество предложений и вариантов на любой вкус и кошелек;
- относительная простота оформления договора аренды;
- ограниченная ответственность (согласно пунктов договора);
- независимость от банков и других финансовых учреждений в вопросе выплаты кредита, процентов, страховки и других платежей;
- не нужно тратить средства на капитальные ремонты, мебель и самую необходимую бытовую технику;
- нет необходимости бегать по коммунальным службам по вопросам перерасчета, задолженности или субсидии;
- мобильность и независимость от конкретного жилья – при необходимости можно легко переехать в другую квартиру или населенный пункт.
Недостатки:
- зависимость от воли хозяев и условий договора (например, кота – нельзя);
- большинство хозяев берут оплату на несколько месяцев вперед;
- высокая вероятность увеличения арендной платы, например, при инфляции или подорожании коммунальных услуг;
- неопределенность с жильем на длительный срок – рано или поздно договор закончится, а обстоятельства у хозяев могут поменяться (например, сын создал семью и ему нужно отдельное жилье).
Покупка
Это вариант для тех, кто твердо решил стать столичным жителем, имеет достаточно высокий доход или свободную крупную сумму, которую можно использовать как капиталовложение в недвижимость. Заплатить всю сумму сразу могут позволить себе единицы, поэтому наиболее вероятным вариантом является ипотека или накопление необходимых средств на депозите.
Преимущества такого варианта очевидны: независимость от воли хозяев квартиры, киевская регистрация, психологический фактор стабильности в жизни, надежное капиталовложение и прочее. Тем более, что квартиру в Киеве всегда можно будет сдавать в аренду или продать на вторичном рынке.
Недостатки:
- необходимость одновременно выложить внушительную сумму денег (первый взнос при ипотеке – 20-40%);
- дополнительные затраты – налоги, пошлины, оценка, страховые платежи, услуги нотариуса и т.д.;
- значительная переплата при ипотеке (100-200%);
- проценты и тело кредита могут вырасти из-за инфляции;
- при покупке квартиры в еще строящемся доме (новостройке) все равно где-то придется жить;
- риски попасть на мошенников (или купить вечный недострой);
- значительные затраты на приведение квартиры в жилое состояние (при покупке на первичном рынке);
- содержание и уход (ремонты, замена поврежденных коммуникаций, регулярное взаимодействие с жилищно-коммунальными организациями, ОСББ).
Что почем?
В развитых странах при сравнении стоимости аренды или покупки жилья, как правило, используют “правило 10“. Оно основывается на разнице между суммой аренды и стоимостью покупки жилья за десять лет. Если сумма аренды меньше за этот период, логичней арендовать жилье, и наоборот. В Украине немаловажным является еще и психологический фактор – есть свое жилье, значит якобы чего-то добился.
Насколько выгоден тот или иной вариант можно приблизительно подсчитать, воспользовавшись ценами на общедоступных ресурсах (olx.ua, 100realty.ua). Для примера возьмем 2-х комнатную квартиру общей площадью около 70 кв.м и приблизительные затраты на ее покупку в кредит и аренду за 10 лет (расчеты ориентировочные).
При этом условно будем учитывать следующие показатели.
При покупке:
- срок кредитования по ипотеке – 10 лет (может составлять от 5 до 20 лет);
- ипотека оформлена под 16% годовых (может быть до 21%);
- не учитывается ежегодное страхование жизни исходя из суммы задолженности, а также страхование имущества исходя из залоговой стоимости недвижимости (около 20 тыс. грн в год в зависимости от жилья).
При аренде:
- арендная плата растет в среднем на 5% в год.
Печерский район. Первичный рынок – около 5,5 млн грн (начальная стоимость 3,4 млн грн при цене 48 993 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 6,4 млн грн (при начальной цене – около 4 млн грн). Аренда – около 4,2 млн грн (23 200 грн в месяц).
Голосеевский район. Первичный рынок – около 3,3 млн (2,06 млн грн при цене 29 419 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 3,84 млн грн (начальная цена квартиры – около 2,4 млн грн). Аренда – 2,5 млн грн (13 900 грн в месяц).
Дарницкий район. Первичный рынок – около 2,47 млн грн (1,54 млн грн при цене 22 064 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 3 млн грн (начальная цена квартиры – около 1,9 млн грн). Аренда – 2,16 млн грн (12 000 в месяц).
Деснянский район. Первичный рынок – около 2,3 млн грн (1,44 млн грн при цене 20 511 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 2,24 млн грн (начальная цена квартиры – около 1,4 млн грн). Аренда – 1,4 млн грн (7 800 грн в месяц).
Днепровский район. Первичный рынок – около 2,67 млн грн (1,67 млн грн при цене 23 816 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 2,9 млн грн (начальная цена квартиры – около 1,8 млн грн). Аренда – 1,66 млн грн (9 200 грн в месяц).
Оболонский район. Первичный рынок – 2,7 млн грн (1,7 млн грн при цене 24 283 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 3,5 млн грн (начальная цена квартиры – около 2,2 млн грн). Аренда – 2,1 млн грн (11 500 грн в месяц).
Подольский район. Первичный рынок – около 2,9 млн грн (1,8 млн грн при цене 26 019 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 3,7 млн грн (начальная цена квартиры – около 2,3 млн грн). Аренда – 1,85 млн грн (10 300 грн в месяц).
Святошинский район. Первичный рынок – около 2,7 млн грн (1,68 млн грн при цене 23 928 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 2,6 млн грн (начальная цена квартиры – около 1,6 млн грн). Аренда – 1,6 млн грн (9 000 грн в месяц).
Соломенский район. Первичный рынок – 2,6 млн грн (1,64 млн грн при цене 23 437 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 3,6 млн грн (начальная цена квартиры – около 2,1 млн грн). Аренда – 2 млн грн (11 300 грн в месяц).
Шевченковский район. Первичный рынок – около 3,5 млн грн (2,2 млн грн при цене 31 304 грн за кв.м). Вторичный рынок – около 4,5 млн грн (начальная цена квартиры – около 2,8 млн грн). Аренда – 2,47 млн грн (13 700 грн в месяц).
Грубые подсчеты показывают, что покупка квартиры однозначно выгодней аренды только в случае выплаты всей суммы сразу. Иначе переплата составляет внушительную сумму.
Как вариант, можно подыскать жилье в пригородах Киева. Там тоже довольно развит рынок первичного и вторичного жилья, а цены на порядок ниже.
Выбрать все для переезда, а также сравнить цены удобно на Price.ua.
